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房地产业毛利率达55创新高明年房价稳中有降

文章来源: 发布时间:2019-4-26

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房地产业毛利率达55%创新高 明年房价稳中有降

2010-12-09 10:10:00

来源:南方网

 作者:刘苗 

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昨日中国社会科学院在京发布的2011《住房绿皮书》,全国35个大中城市平均房价泡沫为29.5%,泡沫指数最高的前7个城市泡沫成分占实际价格的比例超过50%。《住房绿皮书》还认为去年的平均毛利润率高达55.72%,这一

昨日中国社会科学院在京发布的2011《住房绿皮书》,全国35个大中城市平均房价泡沫为29.5%,泡沫指数较高的前7个城市泡沫成分占实际价格的比例超过50%。《住房绿皮书》还认为去年的平均毛利润率高达55.72%,这一数据远超此前其他机构所说的30%。

抢地盘六成上市公司涉足房地产

绿皮书称,A股上市公司中,涉及房地产业务的公司数量直线上升,仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布较广泛的行业,通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家,占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。按深、沪两市分类的20个行业中,除去房地产、金融保险以外,其他18个行业也都有行业内公司涉及房地产业务。

牟暴利去年平均毛利达到55.72%

绿皮书分析,利润诱惑是众多企业集中投资房地产行业首要原因河北省癫痫病医院那家最好。2005-2009年间,我国房地产行业平均毛利润率在30%左右。在受国际金融危机冲击的2009年,我国房地产行业仍在宏观政策的刺激下的“V”形经济复苏中大受其益,平均毛利润率高达55.72%。

但在不同机构的研究报告中,毛利率存在不同说法。据报道,今年3月26日,四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示,2009年度包括万科、中海、保利在内的房地产百强企业的毛利率均值为30.3%,较2008年下降了6.5个百分点。其原因主要是由于2008年楼市销售不畅不少企业促销,以及营业成本增加。

压力大北京月度偿付率常超100%

绿皮书称,我国绝大多数城市偿付房贷压力巨大。国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上,特别是部分城市近100%,反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。

月度偿付率简单说就是月供与月收入的比值,月度偿付率为100%意味着家庭每个月的收入全部用以供楼。绿皮书指出,按照国际通行做法,月度偿付率的较高线是30%,超过这个线的家庭属于低收入家庭,这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。

绿皮书指出,目前月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。较高的是北京,大多数月份的月度偿付率竟超过100%。值得关注的是,重庆的月度偿付率是少数的几个处于30%以下的城市之一,也是的大型城市。

绿皮书指出,租房压力也在日益沉重,住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。

泡沫多35个大中城市平均为29.5%

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绿皮书指出,通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。

泡沫指数较高的前7个城市分别是:福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。

绿皮书指出,由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确,房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。

警钟

经济房地产化三大风险

首先,经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看,上市公司的财务报表看似好看,但从长远看会削弱上市公司的竞争力,其危害显而易见。

其次,将阻碍产业升级,加大产业结构调整的难度北京有治疗癫痫疾病的医院么。房地产行业涉及60多个行业,尤其对钢材、水泥等需求巨大,房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大,不利于转变经济发展方式。

较后,经济房地产化将助长投机心理,吞噬企业家精神,掏空未来30年中国经济增长的基础。

房价泡沫指数

泡沫较高

福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)

*泡沫成分占实际价格比例在50%以上。

泡沫较高

北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)

*泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间

存在一定泡沫

南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙

*泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下

泡沫较低

南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐

*泡沫成分占实际价格比例在10%以内

预测:明年房价稳中有降

绿皮书预测,2011年预计住房市场继续调整,稳中有降。靠前季度将在多重紧缩因素的综合作用下,开发企业可能会降价或变相降价,销售面积可能因此上升;第三季度,供求矛盾可能重新出现,房价有一定上涨压力;第四季度,调控政策可能重新趋紧,房价与销售量相对稳定。

楼市调控10大挑战

在昨天的绿皮书发布会上,中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任、绿皮书主编倪鹏飞指出,中国房地产调控面临10个方面的挑战:

1.制度缺陷导致主体冲动,主体冲动导致市场失衡。国家为了刺激经济的增长,有一个增长的冲动,地方政府炒买土地的冲动,金融体系信贷的冲动,开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动,也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡,需求结构失衡,投资者和投机者的需求挤压了普通消费者的需求。供给失衡,尤其中低档房甚至包括保障房的比例大大难以适应需求。

2.中国宏观经济现在一个重要的问题是动力不足,对房地产依赖严重,保增长和调房价存在两难。明年还同时存在着通货膨胀的压力,通货膨胀来临可能又会导致买房来保值。

3.多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在:土地资源稀缺的预期;中国城癫痫病治疗方法市化等因素;人民币升值预期;中国经济长期快速增长等。

4.来自开发市场。房地产较高的行业毛利率,进入门槛低,销售方式便于风险转嫁,大量企业向房地产转移。

5.货币供应宽松导致房地产市场资金暴增,流动性充裕,货币供应收紧并不导致房地产市场锐减。

6.土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决,土地融资助长地价上涨。

7.房地产已经调控很久,这种紧缩的调控对市场各方的压力越来越大,即使不会停止,也会出现一些减弱的情况。

8.目前保障性住房的资金没有保障。保障性住房体系没有建立,现在推出的公租房目标、主体都非常不明确。

9.目前调控目标不明确,任务不具体,政策不连续,责任不落实,执行力有待加强。

10.国际经济、全球金融、国际游资对中国房地产虎视眈眈地觊觎。

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